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“绿档”万科:规模不是唯一目标,拥有现金流的安全感很重要

财富资讯 2021-09-03 13:28:51 301 互联网金融 甘肃省临夏市
导读:本文是由甘肃省临夏市网友投稿,经过编辑发布关于"“绿档”万科:规模不是唯一目标,拥有现金流的安全感很重要"的内容介绍。

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“早在2018年提出活下去之始,在万科的认知里,活下去就比什么都重要。”万科总裁祝九胜说道。

8月30日,万科召开中期网上业绩会,发布了一份“稳字当头”的成绩单。2021年上半年,万科实现合同销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%;实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;归属上市公司股东净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

由于“不过多地追求规模、速度”,万科业绩增速并没有以往那么好看,利润率处在下降水平。但正因如此,在众多房企被“三道红线”束缚,现金流出现问题之际,万科手握约1952.2亿元货币现金,资金安全性在业内处在领先地位。

“规模超过5000亿以后,公司经营安全的重要性变得更为突出。”祝九胜在业绩会上表示,万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待,会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。

对于归母净利润的下滑,祝九胜也并无过多托词,直言“好学生也有期中考试没考好的时候,未来会通过长期的行动和努力,给大家带来最好的回答。”

净负债率连续20年低于40%

事实上,“三道红线”是在2020年8月20日提出的,政策至今刚好一周年。

按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。万科并没有降档的压力,因为在长达20的时间里,万科净负债率一直在40%以下,在行业内持续保持低位。

“万科账面上的现金一直比较多。”祝九胜表示,关于手持现金的使用,万科一直是稳健为主,这种做法显然不如激进风格阶段性对股东的回报多,但万科认为保障长期活下去、保障经营安全,可能比短期的回报更优先。

正因如此,截至报告期末,万科持有货币现金1952.2亿元,远高于一年内到期有息负债总和843.0亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求,继续保持“绿档”。

不仅未踩线,万科还在通过借新还旧降低融资成本。5月25日,万科在港交所发行14.45亿元人民币融资票据,票面利率3.45%,远远低于市场平均水平;6月28日,万科下调“18万科01” 债券票面利率,在存续期的第3年末,选择调整存续期后2年的票面利率为2.80%,此前该债券在存续期前3年票面利率为4.05%。

截至6月底,万科的综合融资成本为4.27%,较去年同期的4.59%下降32个基点(bps)。

“下半年,万科会在保持绿档、保持行业领先信用评级的基础上,再去安排融资。”财务负责人韩慧华表示,“总体上,会保持对融资总量的克制和控制,不断地优化融资结构。”

基于此,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

拿地销售比不超40%,重仓一二线

或许正是因此,手握大笔现金的万科,在拿地上依旧十分谨慎。

2021年上半年,万科获取新项目95个,总规划建筑面积 1505.9 万平方米,权益规划建筑面积 1101.4万平方米;项目总地价1126.3 亿元,均价为7480 元/平方米,权益地价总额约886.5 亿元。

据此计算,万科目前拿地销售比约31.78%,距离40%销售额拿地限制还有很大一段距离。

谈及拿地金额不超年销售额40%,祝九胜表示,政策的主基调越明确、越一致,对从业的企业而言就更好遵守。“例如三道红线,我们把不突破红线,长期处于绿档,保持良好的评级、良好的流动性,都列为优先级事项,是我们稳中求进的基本前提。”

但这并不意味着万科不舍得花钱。从区域划分来看,万科把92%的投资金额都花在了一二线城市。

截至报告期末,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约 16065.9万平方米。其中,在建项目总建筑面积约 11283.3 万平方米,权益建筑面积约6738.8 万平方米;规划中项目总建筑面积约 4782.6 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约 3043.5 万平方米。

此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 339.8万平方米。

“用一句话概括万科这些年的转型:从房地产开发转向不动产的开发、经营、服务并重。存量改造分为两块,一块是大拆大建的更新业务,一块是修旧如旧的微更新业务。”祝九胜说道。

但在十年前,城市更新板块并不受投资人待见,甚至认为是毫无价值。“但正因为在十年前前瞻性建立这种能力,万科今天才有可能在上海上生新所、深圳南头古城、广州永庆坊这类带有城市记忆、带有文物性质、带有文化承载性质的项目上长袖善舞。”

“硬骨头啃得下来,就变成了能力,能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。”只是这一天什么时候来,或者作为一个企业、作为一个团队,等不等得到这一天的来临,都是一个未知数。

物业营收85.7亿元,占比逐渐提升

万科在半年报中表示,公司在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展。

而在万科多个转型赛道上,最有竞争力的无疑是物业服务。

2021年1-6月,万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%。其中,房地产开发业务结算收入1443.3亿元,占比86.36%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比约5.1%。

纵然无法与开发业务相提并论,但物业对万科收入的贡献占比已经到了无法忽视的存在。2016年至2020年,来自物业服务的营收分别为42.60亿元、71.27亿元、97.96亿元、127亿元和154.32亿元,分别占总营收的1.77%、2.63%、3.29%、3.45%和3.68%。

虽然在年中业绩会上,管理层并未对物业发展进行预测,但在6月30日举办的万科2020年度股东大会上,主席郁亮曾表示,“万科一定会让物业服务上市,但如果万科物业只提供传统意义的物业管理服务,多一家上市公司和少一家上市公司差别都不大,但如果万科物业是一个城市服务商,就会变得很重要。”

据悉,万物云立足于科技服务平台型企业的定位,通过科技方式提升运营和服务效率,并持续拓展客户服务的内容和深度。

其中,社区空间服务板块,已布局全国105个城市,服务3490个项目,2000+在管项目实现线上运营;商企空间服务板块,服务项目累计超过1900个,服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家,其中市值超百亿美元的企业超20家;城市空间服务板块,目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区,累计签约项目达到31个。

“高性价比、有尊严感的出租公寓”

早在20多年前,万科就提出让新进入城市的年轻人获得有尊严感的居住条件,但从现状来看,万科做的贡献不够,解题也不是特别有力。

“我们认为我们所做的贡献中,值得一提的是长租公寓业务。”祝九胜表示,从2008年探索长租公寓业务、2014年大规模布局,到目前开业14.8万间房间,万科泊寓已为超50万客户提供高性价比、有尊严感的出租公寓。

截至报告期末,租赁住房业务泊寓共有房源 19.2 万间,上半年在 16 个重点城市新开业 0.6 万间,累计开业 14.8 万间,规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国 33 个城市,并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。

报告期内,泊寓实现营业收入 13.19亿元,同比增长25.6%;新开业房间6000间,间天出租率达95%。

此外,为了“提供高性价比、有尊严感的出租公寓”的初心,祝九胜表示,“泊寓的万村业务目前已开业6.4万间,租金水平较普通城市泊寓低近四成,整体出租率为95%,为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所。”

拿位于深圳的6万间泊寓万村业务举例。“加上管理费,均价是1260块钱,在深圳属于性价比不错的。我们的城市泊寓均价也不高,均价含管理费是1991元。”在祝九胜看来,虽然这部分业务没有实现盈利,但响应了租购并举、提供了居住解决方案,仍然觉得挺欣慰。

此外,泊寓积极响应政策及市场需求,为政府提供人才安居房,已为多个城市提供超过3万间人才房;为企业提供一站式服务,已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所,所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业。

祝九胜认为,“万科坚持长期主义,愿意陪着万科长期奔跑的利益相关方,万科一定会担当起相应的责任,跑得更好,跑得更远。”

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