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现金短债比增至2.21,美的置业坚持现金为王

财富资讯 2021-08-30 14:59:31 750 互联网金融 河北省叶城市
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(文/解红娟 编辑/马媛媛)出于对企业业绩的信心和现金流的持续转好,美的置业将三道红线转绿的时间提前了一年。“管控负债增长,提升周转效率,做强内生增长,力争三道红线明年转绿。”美的置业董事局主席赫恒乐如是说道。

8月26日,美的置业以线上视频的形式召开2021年中期业绩发布会,董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐,执行董事兼首席财务官林戈,执行董事兼高级副总裁王全辉出席发布会。

报告期内,美的置业实现收入330.39亿元,较2020年同期增长57.8%;毛利为68.38亿元,较2020年同期增长23.8%;核心净利润为31.01亿元,较2020年同期增长31.6%;归母核心净利润为23亿元,较2020年同期增长11.2%。

受业绩消息影响,美的置业股价高开高走,涨幅达3.74%,收盘报14.98港元。

强三线以上城市销售占比高达78%

报告期内,美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约825.9亿元,同比增长71%,位居地产行业第一梯队;已售建筑面积约686.6万平方米,合约销售均价较2020年同期增长9.3%至12028元/平方米。

半年前,美的置业给自己定下销售1500亿元的全年目标,按此计算,前6月份美的置业合约销售金额已实现年度目标的55%,超额完成目标。

之所以能在业绩上实现快速增长,和美的置业长期坚持城市升级和城市深耕的策略分不开关系。据了解,美的置业主动的控制和缩减低量级城市的投入,城市布局升级一线、二线和强三线,两年来持续不断地将土地的投资投放在二线以上的城市,聚焦于长三角和大湾区。

报告期内,一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78%,沪苏、浙闽以及珠三角的销售占比提高到69%。其中,美的置业市占率排名前十的城市有21个,贡献销售比例约48%。

“与此同时,从美的置业公司内部重点区域的增速来看,上半年实现94%的增长,超过百亿元的区域达到了3个,超进度完成年度目标。其中,19个城市公司完成目标进度超50%。”郝恒乐介绍道。

上半年新增土地储备结构则更加聚焦。2021年上半年,美的置业在19个城市新增土储,新增总建筑面积 440万平方米,其中沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比 65%,较2020年上半年新增提升10%。

具体来看,上半年新增土储分布于一二线及强三线城市的占比达到了87%,美的置业重点区域拿地占比达到了65%,其中,沪苏区域拿地占比22%,浙闽区域拿地占比28%,珠三角占比15%。

此外,基于自身产业优势,美的置业在多元化渠道拿地方面有了一定的突破。报告期内,新增旧改合同面积1077万平方米,估算货值1362亿元。截至期末,美的置业累计已转化土储面积287万平方米,累计已转化货值380亿元,下半年待转化货值143亿元。

在城市更新赛道上,美的置业主要围绕旧厂及旧村居改造,通过和地方国资平台合作,一起完成城市更新项目。截至目前,在旧厂及旧村居待转化的22个项目中,就有17个项目位于珠三角。

截至2021年6月30日,美的置业共有339个物业开发项目,其中通过合营企业及联营公司参与103个项目,覆盖全国62个城市,拥有土储总建筑面积 6309万平方米,权益总建筑面积 4223万平方米。

净负债率实现五连降

从“三道红线”到“拿地金额不超过销售占比的40%”,房企的现金流状况成为业绩会上热度最高的话题。

报告期内,美的置业净负债率为58.2%,较2020年末下降21个百分点,实现五连降;现金短债比显著提升至2.21,扣除预收款后的资产负债率下降至74.7%,因踩中一条红线,归为黄档。

“我们预计最快在2022年底可以实现绿档。”林戈表示,公司拥有非常稳健的财务状况和极具竞争力的融资优势,以控负债、提效率、增效益为基线,系统科学有序的降负债。

在此之前,林戈在曾在半年前的2020年全年业绩会上表示,计划在2023年能够全部达标,实现绿档。

之所以有勇气将“三道红线”转绿的时间提前一年,可能是因为美的置业现金流表现亮眼、融资成本持续下降和融资结构的稳定。

期内,美的置业持有现金总量321亿元,一年内到期的有息负债仅106亿元,足以覆盖短期债务两遍有余。此外,美的置业银行授信额度增长至1432亿元,尚未动用的银行授信额度增长至899亿元,现金及金融资源充裕,偿债能力自然不在话下。

手握充足现金总量同时,上半年美的置业融资成本持续下降。报告期内,美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%,同比下降44BP;加权平均融资成本实现5连降,降至4.92%,远远低于行业平均水平。

拿美的置业发布的境内公司债举例。2021年2月,美的置业共发行两笔公司债,合计发行规模为15.20亿元。其中,品种一发行规模为10.20亿元,最终票面利率为4.40%;品种二发行规模为5.00亿元,最终票面利率为4.60%。

可以参考的是,领先指数数据显示,2021年上半年,境内融资利率在2.63%-7.00%之间,债券平均票面利率5.07%,较2020年同期上升79个基点;境外债券融资利率范围为4.625%-14.50%,债券平均票面利率为6.95%,较2020年同期下降144个基点。

融资结构则主要体现在渠道占比和长短期占比上。截至2021年6月30日,美的置业有息负债总额571.21亿元,相比上年末下降2.6%。其中,银行借款和债券融资合计占比76%,融资余额期限两年以上占比提升至39%。

“美的置业的融资渠道非常传统,也很透明,非常符合监管的导向。”林戈表示,“目前主要是控负债、降低融资成本,我们对公司未来整个存续负债进一步下降有信心。”

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