财新网 > 财富资讯 > 本文

花样年潘军:房地产行业过去唯规模论,现在强调现金流和利润

财富资讯 2021-08-27 15:29:34 613 互联网金融 安徽省宣城市
导读:本文是由安徽省宣城市网友投稿,经过编辑发布关于"花样年潘军:房地产行业过去唯规模论,现在强调现金流和利润"的内容介绍。

(文/张志峰 编辑/马媛媛)8月26日,花样年发布2021年中期业绩公告。

数据显示,2021年上半年,企业实现合同销售金额281.2亿元,同比增长60.6%;总收入109.5亿元,同比增长18.5%;净利润增长9.5%至3.03亿元,归属母公司净利润1.53亿元,同比增长58.7%。

相较于销售规模的增长,花样年董事会主席潘军显然更看重其在利润上取得的突破。

“房地产行业变天了。”潘军在业绩会上表示,“房住不炒”基调之下,第二批集中供地速度在减缓,通过一系列金融政策,7月份行业整体周转率、销售速度出现了下行。因此,过去大家唯规模论,认为规模越大越安全,现在反而更强调现金流和利润。

花样年潘军:房地产行业过去唯规模论,现在强调现金流和利润

从收并购向招拍挂转变

值得注意的是,在行业下行周期中,房企普遍高利润的时代早已一去不返。

数据显示,花样年上半年尽管营收与净利润大增,但企业毛利润却同比减少26.75%至22.77亿元,毛利率却由2020年同期的33.6%大幅下降至20.8%,与行业平均值持平。

对于下降原因,花样年管理层解释,上半年入账的项目区域售价比较低,限制了利润率,此外还包含一些车位等低毛利率产品,对整体毛利率产生影响。

企业执行董事兼首席财务官陈新禹称,未来随着高单价项目的入账,还有旧改今年陆陆续续有一些确收,整个公司的毛利率将与目前持平,甚至有机会更高。

在整体业绩上,陈新禹预计,会呈现稳健增长的趋势,全年会比中报有更为明显上升。

从销售地区分部来看,华东区域贡献了34.3%的销售收入,约96.52亿元;其次是西南地区,销售额72.28亿元,占比25.7%。

土地储备方面,今年上半年,花样年新增6幅土地,建筑面积107万平方米,权益建筑面积54万平方米;总地价为103亿元,权益地价约62亿元;新增可售货值约198亿元,权益可售货值约107亿元。

企业执行董事兼地产集团首席运营官张惠明介绍称,花样年购地方式已以往的收并购为主转为以招拍挂为主,项目规模以中小型为主,平均总建筑面积18万平方米,通过合适的项目体量来保证“做快做精”,自2019年至2021年上半年,公司两年半时间里合共购入32幅土地。

“同时,我们也继续发挥旧改优势,稳固在深圳、东莞城市更新的主导地位,并正开拓大湾区的项目进入包括广州、中山等城市。”张惠明透露,在转化方面实现提速,花样年的目标是达到每年不低于2块地的转化。

截止今年6月末,花样年总土地储备为3843万平方米;目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶,储备总货值4671亿元,其中可售货值达到2829亿元。

以现金流为考核方式

财务杠杆方面,2021年上半年,花样年大力拓展境内外银行渠道融资,以此来调整境内外债务结构,优化财务状况。

截至2021年6月30日,公司保有银行结余及现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%;总借款514.88亿元,净资产266.15亿元,净负债率74.8%。

公司境内多个开发项目取得银行开发贷,银行贷款占总借款比例提高至20%;境外获得集友银行11亿港元贷款额度,彩生活获得1.5亿美元银团贷款额度。公司计划到2021年底将美元债占总债务比例下降至50%以下,促使降低融资成本。

2021年5月份以来,境外房地产美元债整体市场波动加剧,花样年一方面持续进行二级市场债券回购及美元债要约回购,以稳定二级市场价格;另一方面,于6月份成功发行2亿美元3年期美元债借新还旧。

配合要约回购,花样年将进一步降低今年内到期的美元债金额,延长美元债远端到期,有效实现债务年期结构的优化管理。

除了地产业务之外,截至2021年6月30日,花样年旗下物业板块上市公司——彩生活合约管理总建筑面积为5.65亿平方米,为2817个社区提供服务,遍布全国279个城市,为超过1000万业主提供服务。

在提及行业局势与公司战略变化时,潘军认为,从中长期来讲,房地产仍然是一个对于国民经济非常重要的行业。“过去很多企业也是根据金融机构来决定自己的投资节奏,现在强调的是现金流和利润。花样年要把经营重点放到整体的运营效率上,要确保现金流的安全。”

他表示,花样年在土地的选择方面要确保能够有现金流利润的,所以在考核机制方面也进行了相应的调整。不仅考核销售规模,更重要的是销售以后可用现金流的考核,要改变过往行业一贯的看销售速度的情况,那些没有现金流的销售,对于企业来说压力就比较大。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

本文网址:http://caixnews.com/caifu/668.html

声明:本站原创/投稿文章所有权归财新网所有,转载务必注明来源;文章仅代表原作者观点,不代表财新网立场;如有侵权、违规,可直接反馈本站,我们将会作删除处理。